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MIAMI – Los precios medios del condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en mayo de 2020, ya que las ventas de viviendas experimentaron disminuciones esperadas como resultado de la situación global de COVID-19, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple ( MLS).
Si bien los últimos datos muestran niveles más bajos de ventas cerradas en comparación con hace un año, las nuevas ventas pendientes en mayo se recuperaron en comparación con abril. Las nuevas ventas pendientes para viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron 7.3%, una mejora con respecto a la disminución de abril de 48.2%. Las nuevas ventas pendientes de condominios disminuyeron 36,1% en mayo, una mejora con respecto a la disminución de 68,5% en abril.
“El mercado inmobiliario de Miami-Dade ya está experimentando una recuperación notable como lo demuestra el aumento de las ventas pendientes desde mediados de abril a pesar del impacto del COVID-19 en las ventas de mayo”, dijo el presidente de la junta directiva de MIAMI, Jorge L. Guerra Jr. “Las tasas hipotecarias históricamente bajas, las herramientas y servicios virtuales, las reaperturas y la demanda acumulada hacen que muchos compradores continúen con su proceso de compra de vivienda, lo que está generando una actividad de mercado muy fuerte”.
Se espera que las ventas pendientes, que comenzaron a aumentar a mediados de abril y son más fuertes de lo que eran antes de los pedidos de COVID-19 para quedarse en casa, generen un aumento en las ventas cerradas en los próximos meses.
Las solicitudes de hipotecas están aumentando en el sur de la Florida y a nivel nacional, ya que la mega región de Miami continúa registrando un interés adicional en la compra de vivienda del noreste. A nivel nacional, las solicitudes de hipotecas para comprar una vivienda aumentaron 4% la semana pasada con respecto a la semana anterior y fueron un notable 21% más que hace un año, según el índice ajustado estacionalmente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios publicado el 17 de junio. Esa fue la novena semana consecutiva de ganancias. y el mayor volumen en más de 11 años.
La situación del COVID-19 ha acelerado la tendencia de los compradores de vivienda de Nueva York y estados del noreste con clima frío y agobiados por los impuestos a buscar y comprar viviendas en el sur de Florida.
Antes de la situación del COVID-19, el mercado de Miami-Dade era excepcionalmente fuerte. Las propiedades inmobiliarias de Miami tuvieron una morosidad histórica baja, sin crisis de hipotecas de alto riesgo, fuerte demanda / baja oferta, bajas tasas de interés, fuerte crecimiento de la población, demanda de compradores extranjeros y refugiados fiscales de estados agobiados por impuestos, alta confianza del consumidor y un fuerte mercado laboral.
102 meses consecutivos de apreciación de precios en Miami
La fuerte demanda junto con la oferta limitada continúan impulsando la apreciación de los precios en Miami-Dade.
Los precios de las viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron 4.4% año tras año en mayo de 2020, aumentando de $ 360,000 a $ 375,714. Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 102 meses consecutivos, una racha de 8,5 años. Los precios de los condominios existentes aumentaron un 7% año tras año, de $ 243,000 a $ 260,000. Los precios de los condominios han aumentado o se han mantenido incluso en 104 de los últimos 108 meses.
Miami, donde el precio medio sigue siendo comparable a las cifras de 2007, sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, $ 1 millón puede proporcionar a los compradores de vivienda 93 metros cuadrados de propiedad de primera, según el Informe de Riqueza de 2019 de Knight Frank. Mónaco (16 metros cuadrados), Hong Kong (22), Nueva York (31), Los Ángeles (36) y otros ofrecen significativamente menos terrenos privilegiados por $ 1 millón.
Disminución de las ventas totales de viviendas en Miami
Las ventas totales de viviendas en Miami disminuyeron un 54% año tras año en mayo de 2020, de 2,796 a 1,297. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron 45.8% año tras año en mayo de 2020, de 1.355 a 734. Las transacciones de condominios existentes en Miami disminuyeron 60.9% año tras año en mayo de 2020, de 1.441 a 563.
Disminuye el volumen del dólar
El volumen en dólares de las viviendas unifamiliares disminuyó 44.1% año tras año, de $ 716 millones a $ 400.3 millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 60,4% año tras año, de $ 585,2 millones a $ 231,7 millones.
Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años disminuyó a 3.23% en mayo, por debajo del 3.31% en abril. La tasa de compromiso promedio en todo 2019 fue del 3,94%.
La falta de acceso a préstamos hipotecarios sigue inhibiendo un mayor crecimiento del mercado de condominios existente. De los 9,307 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade y Broward, solo 13 están aprobados para préstamos de la Administración Federal de Vivienda, menos que los 29 del año pasado, según el Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida y la FHA.
Se espera que un nuevo proceso de aprobación de condominios aumente las ventas. La nueva guía, que entró en vigencia en octubre de 2019, extiende las certificaciones de dos años a tres, permite aprobaciones de hipotecas de una sola unidad, brinda más flexibilidad con las proporciones de propietario / ocupación y aumenta la cantidad permitida de préstamos FHA en un solo proyecto. Se espera que los cambios, muchos de los cuales han promovido MIAMI y NAR, generen mayores oportunidades de propiedad de vivienda.
Las ventas en dificultades de Miami se mantienen bajas, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 5,7% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami sufrieron dificultades el mes pasado, incluidas las REO (propiedades bancarias) y las ventas al descubierto, en comparación con el 5,6% en mayo de 2020. En 2009, las ventas en dificultades representaron el 70% de las ventas de Miami.
Las ventas totales en dificultades de Miami disminuyeron un 52,9%, de 157 a 74.
Las ventas al descubierto y los REO representaron el 1,2% y el 4,5% interanual, respectivamente, de las ventas totales de Miami en mayo de 2020. Las transacciones de venta al descubierto disminuyeron un 48,3% interanual mientras que los REO disminuyeron un 53,9%.
A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 3% de las ventas en mayo, casi a la par con abril, pero frente al 2% en mayo de 2019.
Venta de bienes raíces en Miami cerca del precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 95,6% en mayo, un 0,6% más que el 95% del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 92,9%, un 0,2% menos que el 93,1% del año pasado.
El número medio de días entre la cotización y las fechas del contrato para la venta de viviendas unifamiliares en Miami fue de 44 días, una disminución del 25,4% con respecto a los 59 días del año pasado. La mediana de días entre la fecha de cotización y la fecha de cierre de los condominios fue de 60 días, una disminución del 23,1% en comparación con los 78 días.
El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 90 días, una disminución del 15,9% con respecto a los 107 días del año pasado. La mediana de días para la venta de condominios fue de 109 días, una disminución del 7,6% en comparación con los 118 días.
Estadísticas nacionales y estatales
A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas existentes cayó un 9,7% desde abril a una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,91 millones en mayo. En general, las ventas cayeron año tras año, un 26,6% menos que hace un año (5,33 millones en mayo de 2019).
Las ventas cerradas del mes pasado de viviendas unifamiliares en todo el estado cayeron un 36,2% año tras año, totalizando 19,622, mientras que las ventas de condominios disminuyeron 50,3%, para un total de 6,069. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días después de que se escriben los contratos de venta.
El precio medio nacional de viviendas existentes para todos los tipos de viviendas en mayo fue de $ 284,600, un 2,3% más que en mayo de 2019 ($ 278,200), ya que los precios aumentaron en todas las regiones. El aumento del precio nacional de mayo marca 99 meses consecutivos de ganancias año tras año.
En mayo, los precios de venta medios en todo el estado para viviendas unifamiliares y propiedades de condominios aumentaron año tras año durante 101 meses consecutivos. El precio de venta medio estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $ 270,000, un 1,5% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas / asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominio-townhouse fue de $ 201,472, un 3.3% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la mitad por menos.
La principal figura nacional de los compradores en efectivo de Miami
Las transacciones en efectivo de Miami representaron el 25,9% del total de ventas cerradas de mayo de 2020, en comparación con el 36,2% del año pasado. La cifra nacional de compradores en efectivo es del 17%.
El alto porcentaje de ventas en efectivo de Miami refleja la capacidad del sur de la Florida para atraer a un número diverso de compradores de vivienda internacionales, que tienden a comprar propiedades en efectivo.
Los condominios comprenden una gran parte de las compras en efectivo de Miami, ya que el 38.5% de los cierres de condominios se realizaron en efectivo en mayo de 2020 en comparación con el 16.2% de las ventas de viviendas unifamiliares.
Mercado de vendedores de viviendas unifamiliares, mercado de compradores de condominios
El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 16,2% en mayo de 6.759 listados activos el año pasado a 5.665 el mes pasado. El inventario de condominios disminuyó 7.5% a 14,705 de 15,893 listados durante el mismo período en 2019.
La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares disminuyó un 14,3% a 5,4 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de los condominios existentes aumentó un 0,7% a 13,8 meses, lo que indica un mercado de compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.
La oferta mensual de inventario ha bajado desde julio de 2019 para viviendas unifamiliares y desde marzo de 2019 para condominios, lo que refleja una fuerte demanda.
El total de listados activos a fines de mayo disminuyó un 10.1% año tras año, de 22,652 a 20,370. Los listados activos permanecen aproximadamente un 60% por debajo de los niveles de 2008 cuando las ventas tocaron fondo.
Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron 10.2% a 1,559 de 1,737. Los nuevos listados de condominios disminuyeron un 6,9%, de 2.319 a 2.160.
El inventario de listados activos ha disminuido los últimos nueve meses para condominios y los últimos 10 meses para viviendas unifamiliares.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas a fines de mayo fue de 1,55 millones de unidades, un 6,2% más que en abril y un 18,8% menos que hace un año (1,91 millones). El inventario no vendido se encuentra en un suministro de 4.8 meses al ritmo de ventas actual, en comparación con los 4.0 meses de abril y la cifra de 4.3 meses registrada en mayo de 2019.
Para acceder a los informes estadísticos de Miami-Dade de mayo de 2020, visite http://www.SFMarketIntel.com
Nota: Las estadísticas de este comunicado de prensa pueden variar según las fechas de los informes. MIAMI reporta estadísticas exactas directamente desde su sistema MLS.
