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MIAMI – Los precios medios del condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en junio de 2020 a medida que las ventas de viviendas continuaron con una tendencia al alza a pesar de la situación global del COVID-19, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el sistema de Servicio de Listado Múltiple (MLS) .
Las ventas de viviendas nuevas pendientes en junio aumentaron dos dígitos año tras año. Las ventas pendientes son un indicador futuro de cierres de uno a dos meses. Las nuevas ventas pendientes de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 33,8% año tras año a 1.820. Las nuevas ventas pendientes de condominios aumentaron un 12,9% en junio a 1.504.
“El mercado inmobiliario de Miami-Dade continúa con una sólida recuperación evidenciada por el aumento continuo de las ventas pendientes y el aumento de la actividad del mercado”, dijo el presidente de la junta directiva de MIAMI, Jorge L. Guerra Jr. “Las tasas hipotecarias históricamente bajas, las herramientas y servicios virtuales y la demanda acumulada hacen que muchos compradores continúen con su proceso de compra de vivienda, lo que genera una fuerte demanda de compradores locales y de fuera del estado, particularmente aquellos en áreas con altos impuestos y alta densidad . «
Las ventas pendientes comenzaron a aumentar a mediados de abril y son más fuertes que antes de los pedidos de COVID-19 para quedarse en casa. Las ventas de viviendas, sin embargo, están tardando más en cerrarse. El tiempo para contratar viviendas unifamiliares en Miami aumentó un 28,6% interanual en junio, de 49 días a 63 días. Las órdenes de distanciamiento social y refugio en el lugar en algunos casos están retrasando el cierre del proceso de compra de vivienda, incluidas las inspecciones, tasaciones y recorridos de la vivienda.
Las solicitudes de hipotecas, otro indicador de las ventas futuras, están aumentando en el sur de la Florida y a nivel nacional, ya que la mega región de Miami continúa viendo un interés adicional en la compra de viviendas del noreste. La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) informó que las solicitudes de hipotecas aumentaron un 5,1% semana tras semana durante la semana que finalizó el 10 de julio.
La situación del COVID-19 ha acelerado la tendencia de los compradores de vivienda de Nueva York y estados del noreste con clima frío y agobiados por los impuestos a buscar y comprar viviendas en el sur de Florida.
Antes de la situación del COVID-19, el mercado de Miami-Dade era excepcionalmente fuerte. Las propiedades inmobiliarias de Miami tuvieron una morosidad histórica baja, sin crisis de hipotecas de alto riesgo, fuerte demanda / baja oferta, bajas tasas de interés, fuerte crecimiento de la población, demanda de compradores extranjeros y refugiados fiscales de estados agobiados por impuestos, alta confianza del consumidor y un fuerte mercado laboral.
103 meses consecutivos de apreciación de precios en Miami
La fuerte demanda junto con la oferta limitada continúan impulsando la apreciación de los precios en Miami-Dade.
Los precios de las viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron un 5% año tras año en junio de 2020, aumentando de $ 370,000 a $ 388,500. Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 103 meses consecutivos, una racha de más de 8.5 años. Los precios de los condominios existentes aumentaron 4.8% año tras año, de $ 250,000 a $ 262,000. Los precios de los condominios han aumentado o se han mantenido incluso en 105 de los últimos 109 meses.
Miami, donde el precio medio sigue siendo comparable a las cifras de 2007, sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, $ 1 millón puede proporcionar a los compradores de vivienda 93 metros cuadrados de propiedad de primera, según el Informe de Riqueza de 2019 de Knight Frank. Mónaco (16 metros cuadrados), Hong Kong (22), Nueva York (31), Los Ángeles (36) y otros ofrecen significativamente menos terrenos privilegiados por $ 1 millón.
Disminución de las ventas totales de viviendas en Miami
Las ventas totales de viviendas en Miami disminuyeron un 22,3% año tras año en junio de 2020, de 2,436 a 1,893. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 11,8% interanual en junio de 2020, de 1.234 a 1.089. Las transacciones de condominios existentes en Miami disminuyeron un 33,1% año tras año en junio de 2020, de 1,202 a 804.
Disminuye el volumen del dólar
El volumen en dólares de las viviendas unifamiliares disminuyó 0.5% año tras año, de $ 661.7 millones a $ 658.5 millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 29,4% año tras año, de $ 467,5 millones a $ 330,2 millones.
Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años disminuyó al 3,16% en junio, frente al 3,23% de mayo. La tasa de compromiso promedio en todo 2019 fue del 3,94%.
La falta de acceso a préstamos hipotecarios sigue inhibiendo un mayor crecimiento del mercado de condominios existente. De los 9,307 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade y Broward, solo 13 están aprobados para préstamos de la Administración Federal de Vivienda, menos que los 29 del año pasado, según el Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida y la FHA.
Se espera que un nuevo proceso de aprobación de condominios aumente las ventas. La nueva guía, que entró en vigencia en octubre de 2019, extiende las certificaciones de dos años a tres, permite aprobaciones de hipotecas de una sola unidad, brinda más flexibilidad con las proporciones de propietario / ocupación y aumenta la cantidad permitida de préstamos FHA en un solo proyecto. Se espera que los cambios, muchos de los cuales han promovido MIAMI y NAR, generen mayores oportunidades de propiedad de vivienda.
Las ventas en dificultades de Miami se mantienen bajas, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 5% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami sufrieron dificultades el mes pasado, incluidas las REO (propiedades bancarias) y las ventas al descubierto, en comparación con el 6,6% en junio de 2020. En 2009, las ventas con dificultades representaron el 70% de las ventas de Miami.
Las ventas totales en dificultades de Miami disminuyeron un 40,6%, de 160 a 95.
Las ventas al descubierto y los REO representaron el 1.4% y el 3.6% año tras año, respectivamente, de las ventas totales de Miami en junio de 2020. Las transacciones de venta al descubierto disminuyeron 3.7% año tras año, mientras que los REO disminuyeron 48.1%.
A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 3% de las ventas en junio, casi a la par con mayo, pero frente al 2% en junio de 2019.
Venta de bienes raíces en Miami cerca del precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 95,9% en junio, un 0,3% más que el 95,6% del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 92,9%, un 1% menos que el 93,8% del año pasado.
El número medio de días entre la cotización y las fechas del contrato para la venta de viviendas unifamiliares en Miami fue de 63 días, un aumento del 28,6% con respecto a los 49 días del año pasado. La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha de cierre de los condominios fue de 87 días, una disminución del 13% de 77 días.
El tiempo medio para la venta de viviendas unifamiliares fue de 107 días, un aumento del 10,3% con respecto a los 97 días del año pasado. La mediana de días para la venta de condominios fue de 129 días, un aumento de 9.3% de 118 días.
Estadísticas nacionales y estatales
A nivel nacional, las transacciones totales de venta de viviendas existentes aumentaron un 20,7% desde mayo a una tasa anual desestacionalizada de 4,72 millones en junio. Sin embargo, las ventas en general cayeron año tras año, un 11,3% menos que hace un año (5,32 millones en junio de 2019).
En todo el estado, las ventas cerradas del mes pasado de viviendas unifamiliares en todo el estado aumentaron 1.3% año tras año, totalizando 27,650, mientras que las ventas de casas unifamiliares disminuyeron 10.9%, para un total de 8,996. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días después de que se escriben los contratos de venta.
El precio medio nacional de viviendas existentes para todos los tipos de viviendas en junio fue de $ 295,300, un 3.5% más que en junio de 2019 ($ 285,400), ya que los precios aumentaron en todas las regiones. El aumento del precio nacional de junio marca 100 meses consecutivos de ganancias año tras año.
En junio, los precios de venta medios en todo el estado para viviendas unifamiliares y propiedades de condominios aumentaron año tras año durante 102 meses consecutivos. El precio de venta medio estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $ 282,000, un 4,4% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas / asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominio-townhouse fue de $ 210,000, un 7,7% más que el año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la mitad por menos.
La principal figura nacional de los compradores en efectivo de Miami
Las transacciones en efectivo de Miami representaron el 25,9% del total de ventas cerradas de junio de 2020, en comparación con el 31,9% del año pasado. La cifra nacional de compradores en efectivo es del 16%.
El alto porcentaje de ventas en efectivo de Miami refleja la capacidad del sur de Florida para atraer a un número diverso de compradores de vivienda internacionales, que tienden a comprar propiedades en efectivo.
Los condominios comprenden una gran parte de las compras en efectivo de Miami, ya que el 38.6% de los cierres de condominios se realizaron en efectivo en junio de 2020 en comparación con el 16.7% de las ventas de viviendas unifamiliares.
Mercado de vendedores de viviendas unifamiliares, mercado de compradores de condominios
El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 25,6% en junio de 6.623 listados activos el año pasado a 4.929 el mes pasado. El inventario de condominios disminuyó 6.8% a 14,433 de 15,488 listados durante el mismo período en 2019.
La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares disminuyó un 22,6% a 4,8 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó 4.5% a 14 meses, lo que indica un mercado de compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.
La oferta mensual de inventario ha bajado desde julio de 2019 para viviendas unifamiliares y desde marzo de 2019 para condominios, lo que refleja una fuerte demanda.
El total de listados activos a fines de junio disminuyó un 12,4% año tras año, de 22.111 a 19.362. Los listados activos permanecen aproximadamente un 60% por debajo de los niveles de 2008 cuando las ventas tocaron fondo.
Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron 8.2% a 1,470 de 1,601. Los nuevos listados de condominios aumentaron 16.1%, de 1.920 a 2.230.
El inventario de listados activos ha disminuido en los últimos 11 meses para viviendas unifamiliares.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas a fines de junio ascendía a 1,57 millones de unidades, un 1,3% más que en mayo, pero un 18,2% menos que hace un año (1,92 millones). El inventario no vendido se encuentra en un suministro de 4.0 meses al ritmo de ventas actual, por debajo de los 4.8 meses de mayo y de la cifra de 4.3 meses registrada en junio de 2019.
Para acceder a los informes estadísticos de Miami-Dade de junio de 2020, visite http://www.SFMarketIntel.com
Nota: Las estadísticas de este comunicado de prensa pueden variar según las fechas de los informes. MIAMI reporta estadísticas exactas directamente desde su sistema MLS.
